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Condominio: le novità della Legge 9/2014

23 condominio
• di SARA SAIU


La legge 9/2014, conosciuta anche come Destinazione Italia, è stata voluta dal governo per ridare slancio all’economia e competitività alle aziende. Alcune delle misure contenute riguardano l’adeguamento della pur recente L. 220/12, che includeva notevoli riforme sulla disciplina del condominio. Tuttavia l’applicazione di queste innovazioni ha suscitato da subito diversi problemi agli addetti ai lavori ed è stato necessario monitorare costantemente le varie sentenze della Cassazione per avere un'idea dell'orientamento giurisprudenziale prevalente in materia di condominio. Alcuni degli aspetti meno chiari erano relativi in particolare:

  • alla formazione e all’aggiornamento degli amministratori;
  • alle maggioranze assembleari necessarie per le varie decisioni;
  • al fondo speciale per manutenzioni e innovazioni;
  • alle multe per le infrazioni al regolamento.

Per quanto riguarda il primo punto il Ministero della Giustizia emanerà a breve un regolamento contenente i vari requisiti per l’esercizio dell’attività, inclusi quelli per la formazione iniziale e per quella periodica.
In riferimento alle maggioranze cambia quella necessaria per i lavori volti al contenimento energetico: se la necessità è emersa da una diagnosi effettuata da un tecnico qualificato, per l'approvazione dei lavori sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti ed un terzo dei millesimi.
L’amministratore sarà tenuto a procurarsi un documento, l’anagrafe condominiale, contenente i dati relativi alla sicurezza delle sole parti comuni e non più a tutto lo stabile. Altro argomento oggetto di rettifica è quello relativo alla costituzione di un fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria. Il testo del 2012 prevedeva la creazione di un fondo ad hoc con l'intera somma necessaria da raccogliere contestualmente alla delibera dei lavori. Questo punto è stato contestato sin da subito per l'oggettiva difficoltà di realizzazione, soprattutto se si pensa al momento di particolare crisi che stiamo attraversando. A questo proposito il legislatore ha posto rimedio modificando il primo comma n. 4 dell’art 1135 cod. civ. e prevedendo che: “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. In particolari casi si può prevedere anche che la ditta prosegua i lavori anche senza la totale copertura dei costi, l'importante è che tutto sia stato pattuito in anticipo. Oggi più che mai quindi sarà importante che l'amministratore ponga la massima attenzione nella stesura del contratto di appalto, prevedendo modalità e tempi di pagamento che si adattino alle reali possibilità dei condòmini.
Altra puntualizzazione è quella sulle sanzioni per l’inosservanza del regolamento condominiale. L’art. 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, relativo appunto alle infrazioni, prevede somme fino a € 200, elevabili ad € 800 in caso di recidiva. La nuova norma stabilisce che l’irrogazione della sanzione debba essere deliberata dall’assemblea con maggioranza degli intervenuti e 501 millesimi. A questo riguardo sarebbe opportuno prevedere in assemblea l'ammontare delle sanzioni per le varie infrazioni, in modo che ognuno sappia in anticipo a cosa si va incontro.


(Vulcano n° 80)

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