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Infiltrazioni e umidità, posso rifarmi sul costruttore?

30 infiltrazioni e umidità (1)
30 infiltrazioni e umidità (2)
• di SARA SAIU


L’art. 1490 del codice civile, al secondo comma, stabilisce che il costruttore/venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Quindi prevede due diversi tipi di tutela, una che si riferisce ai difetti strutturali ed una seconda relativa a tutto ciò che la rende non del tutto idonea all’uso a cui è destinata.
Un altro articolo, il 1667 del codice civile, stabilisce che il costruttore/venditore è tenuto alla consegna di un’opera terminata “a regola d’arte”, quindi senza difformità o vizi. Le difformità sono eventuali differenze tra ciò che è stato progettato e ciò che è stato effettivamente costruito mentre i vizi riguardano le differenze tra il modo previsto di costruire qualcosa, ad esempio l’utilizzo di un particolare tipo di materiale o uno spessore minimo, ed il modo in cui l’immobile è stato realmente costruito. È importante sottolineare che i vizi lievi, come ad esempio il distacco di parte dei pavimenti, degli intonaci o delle tegole del tetto, difetti nell’impianto elettrico vanno denunciati entro 60 giorni dalla scoperta. Se il venditore non provvede alla loro sistemazione il condomino potrà agire nei suoi confronti entro due anni dalla consegna dell’opera. In caso contrario l’azione è prescritta. In caso di difetti gravi, cioè quelli che riguardano la sostanza e la stabilità dell’opera, la garanzia dovuta è di 10 anni.
A questo riguardo il più recente orientamento giurisprudenziale considera gravi difetti anche quei vizi che riducono in modo apprezzabile la funzionalità e l’uso dell’immobile. Tra questi rientrano anche la carenza di impermeabilizzazione che comporta infiltrazioni di acqua piovana, la carenza di coibentazione che causa umidità, le lesioni strutturali ed i malfunzionamenti dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
I termini della denuncia partono dalla scoperta, cioè dal momento in cui il denunciante “abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza, seria ed obiettiva, dei vizi/difetti e del nesso causale tra questi e l’esecuzione dell’opera” (Cass. Civ. n. 12386/2003; Cass. Civ. 11740/2003) ed il costruttore/venditore può essere messo a conoscenza dei problemi anche con una semplice raccomandata. I termini per l’azione legale sono due anni dalla consegna per i vizi lievi e un anno dalla denuncia e dieci anni dalla costruzione per quelli gravi.
Tra l’altro l’art. 4 del D. Lgs. 122/2005 prevede l’obbligo per il costruttore di contrarre una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a beneficio dell’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori che copra eventuali danni materiali e diretti all’immobile, ivi compresi danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi.
Fatto il punto su cosa prevede la Legge è opportuno considerare anche altri aspetti. A prescindere dall’età e dalla qualità costruttiva dell’immobile muffa, umidità e condensa sono problemi largamente diffusi. Una delle principali cause della formazione di muffe è l’umidità di condensa ed è caratteristica di tutti quegli ambienti con aereazione insufficiente. L’umidità di condensa è la causa, oltre che delle muffe sui muri, anche di vetri e pavimenti bagnati. Tendenzialmente l’umidità di condensa si presenta nei muri perimetrali e nelle zone dove la circolazione d’aria è molto scarsa, come gli angoli vicino ai pavimenti o quelli vicino al soffitto.
Altro tipo di umidità molto diffusa è quella cosiddetta di risalita, dovuta ad un isolamento orizzontale non idoneo o assente. A queste cause si sommano protezioni deficitarie o danneggiamenti alle stesse.
Se il nostro immobile non ricade nelle casistiche di vizi e difetti da contestare al costruttore/venditore si dovrebbero valutare alcuni rimedi per limitare il problema.
Un primo esempio può essere pensare di migliorare l’isolamento termico (coibentazione termica). Con questo accorgimento non solo si previene la formazione delle muffe ma si ottiene oltre al risparmio energetico anche una qualità degli ambienti decisamente superiore. Altro rimedio potrebbe essere curare il livello di umidità ideale (generalmente tra il 30 ed il 50%) attraverso un buon deumidificatore oppure evitare di stendere i panni in casa considerando l’acquisto di un’asciugatrice o ancora limitare il numero di piante in casa. A tutto ciò si dovrebbe affiancare una regolare manutenzione delle tubature ed un controllo di eventuali difetti dell’isolamento.
In conclusione, se abbiamo a che fare con qualcuno di questi problemi, dovremmo valutare se questi sono riconducibili alla condotta deficitaria del costruttore/venditore e quindi rifarci su di lui oppure se toccherà a noi farcene carico.


(Vulcano n° 79)

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